記者 胡曉攝影 李文彬
  今年住宅與商業地產面臨考驗,卻有另一股暖流暗潮涌動——產業地產,正在逐漸成為投資者熱捧的市場。例如剛剛在兩江新區掛牌的電商產業園。
  受本市重點產業發展及專業市場外遷等因素的影響,產業地產不再是受眾較小的“高冷”產品,更加“親民”的產業地產項目陸續入市。對絕大多數對產業地產並不熟悉的普通投資者而言,如何選擇合適的投資方式進入,則是考慮最多的。
  消費和商務型產業園較“接地氣”
  對普通投資者吸引力較大
  產業地產項目近來較為受關註的原因,一方面是重慶經濟持續高速發展,一方面是專業市場的外遷造成了大量的機遇。戴德梁行重慶總經理江冰河認為。按類型分,產業地產可以大致劃分為消費型產業園、商務型產業園、製造型產業園等,後者以機構和大的投資者為主,而前兩者因為形態較“接地氣”,對普通投資者,也頗有吸引力。
  他認為,在重慶的一個成功案例,就是高科集團開發的北部新區星系列產業樓宇。目前已經成功導入了金融、地產、媒體等產業。目前1000平米以上的大寫字間都能租到單價70元以上,還一鋪難求。
  而目前從市場情況看,普通投資者進入機會較多的,則是商貿物流倉儲類的項目,即消費型的產業地產項目。這些項目一般體量較大,裡面業態也非常豐富,非經營性投資者也有大量機會進入。例如,南岸迎龍的重慶朝天門國際商貿城,商貿城一期建築規模142萬平方米,商鋪2萬多個;聖名世貿城有150萬方的超大體量,除了專業的購物館,還穿插美食、特產等各種體驗商業業態……
  中鼎睿石控股策劃經理周飛認為,投資此類產品與投資商業地產非自持商鋪類似。但它像一個更專業和細分的超級大商業項目,散戶背靠大樹好乘涼,靠著產業市場的輻射影響力和較強的消費目的,帶來有消費能力和意願的人流、物流。
  單價和住宅差不多
  投資門檻遠低於商業地產
  雖然“產業”的大名頭聽上去頗唬人,但實際上,產業地產項目的投資門檻並不如想象中那麼高,甚至遠低於市面上的商業地產項目。目前在售的一些較熱門的商貿物流倉儲類項目的商鋪,單價都在數千元,與主城市場的住宅價格水平差不多。
  例如,華南城的門面,目前針對散戶的售價在每平米7600~8000元左右,後期會達到近萬元。據瞭解,聖名世貿城、迎龍朝天門市場的價格也與此相近。這些不僅單價不高,面積劃分也很小。例如重慶中國進口食品城的商鋪面積區間在18~50㎡、華南城的商鋪從60平米起,迎龍市場一期一組團的1.9萬個商鋪,每個面積約15.7平方米……這麼算下來,有些項目20萬元左右就能投資了,堪比買住宅小戶型。
  一些園區廠房價格還更便宜,比如江津區珞璜金考拉國際紡織服裝產業園在售廠房,均價3200元/平方米。
  業內人士透露,一位閑錢充裕的私企老闆,就在某產業園投資了3棟廠房,單價2100~2200元,“幾千平米總價才1000多萬元”。
  值得註意的是,產業地產項目的貸款政策不同於住宅和商業,江冰河提醒,一般是首付5成,剩餘的5年內付清,所以投資人要考慮自己短期內的資金壓力。
  投資註意事項
  1.選地段
  就像商業地產項目選地段一樣,投資產業地產同樣要看區域,江冰河提醒。但不是看是否在核心地段,周邊居住人群等傳統條件來判斷產業地產地段。
  優秀的產業地產具備的要素,一方面是大的政策環境,一方面是區域的產業基礎。例如,在政策優勢上,兩江新區是國家級新區,有保稅港區,稅收優惠政策等大量其他區域所不具備的優勢,又有汽車和電子等產業基礎;南岸茶園和巴南,有物流、商貿等產業導向和落地的優勢。
  “如果你投資的項目在這個區域並不具備產業基礎和政策的導向,那就很可能是無根之木。”江冰河說。
  2.選行業
  投資產業地產的重點不在地產,在產業。中鼎睿石控股策劃經理周飛說。和投資任何項目一樣,產業地產的未來發展有一定的不確定性。產業導入的重要性類似商業地產的招商,沒有產業導入,就沒有租金收入。有發展前景良好的產業,是投資成功的重要因素。在重慶,前景較好的產業行業有汽車、電子、電商、商貿物流等。
  3.選相關
  雖然充滿前景的行業很多,但是對於產業地產的投資者來說,並不是誰有前途就奔著誰去。投資者最好對所要投資的產業有所瞭解,甚至有所關聯,在進入投資門檻時比較容易,也能看清方向。
  目前比較熱門的商貿物流倉儲類地產項目,在早期對投資者的選擇都是定向的。而本身與行業實在無關,又想涉足產業地產的投資者,則可以考慮項目里的商業配套。多數項目都帶有一定比例的配套。  (原標題:門檻與買住宅差不多)
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